אישור עקרוני לפני לקיחת משכנתא

1.     מהו אישור עקרוני ומה חשיבותו ?

אישור עקרוני למשכנתא הוא אישור ראשוני שמספק הבנק לרוכשי נכס פוטנציאליים. זהו השלב בו הבנק נותן "אור ירוק" עקרוני להמשך התהליך, ומתבסס על נתונים ראשוניים שמספק הלקוח. האישור עצמו אינו מחייב את הבנק לספק את ההלוואה בפועל, אך הוא מהווה אינדיקציה ראשונית לכך שהלקוח עשוי להיות זכאי לקבל משכנתא, בכפוף לבדיקה מעמיקה יותר בהמשך.

2.  חשיבות האישור העקרוני:

הערכת יכולת המימון: האישור העקרוני נותן לרוכשים הערכה ראשונית של סכום הכסף שהבנק מוכן להלוות להם. זהו שלב קריטי שמאפשר להם לדעת מהו טווח המחירים שבו הם יכולים לרכוש נכס. הבנק בודק נתונים כמו הכנסות, התחייבויות קיימות והיסטוריית אשראי, ומספק הערכה עקרונית לסכום המשכנתא שהלקוח יכול לקבל. כך יכולים הרוכשים להיכנס לתהליך הרכישה עם מידע מדויק יותר לגבי יכולת המימון שלהם.

מניעת התחייבויות מיותרות: האישור העקרוני מאפשר לרוכשים להימנע מהתחייבויות מיותרות או מסוכנות מבחינה כלכלית. במקום לחתום על חוזה רכישה ולגלות בהמשך שהם אינם זכאים למשכנתא מספקת, הם מקבלים קודם כל את האישור העקרוני ואז ממשיכים בתהליך. בכך נמנעים ממצבים לא נעימים בהם ההתחייבות לנכס גדולה מדי יחסית ליכולת הכלכלית שלהם.

תכנון פיננסי מושכל: באמצעות האישור העקרוני, רוכשי הנכס יכולים לתכנן את הצעד הכלכלי החשוב ביותר בחייהם בצורה מושכלת ובטוחה יותר. האישור מאפשר להם לדעת מראש איזה סכום עומד לרשותם, וכך לתכנן את תהליך הרכישה בצורה מדויקת יותר. הם יכולים לבחון אופציות נוספות כמו הון עצמי, משכנתא משולבת ואפשרויות נוספות בהתאם לתמיכה שהם מקבלים מהבנק בשלב העקרוני.

·       

3. למה האישור העקרוני לא מבטיח את קבלת המשכנתא בפועל?

בדיקה ראשונית בלבד:

האישור העקרוני מבוסס על הצהרות ונתונים ראשוניים שמספקים רוכשי הנכס, כמו תלושי שכר, נתוני הכנסה והתחייבויות קיימות. עם זאת, מדובר בבדיקה ראשונית בלבד, ולא בבדיקה מעמיקה של כל המסמכים והפרטים הנדרשים לקבלת ההלוואה. הבנק נותן את האישור על בסיס מידע חלקי, שיכול להשתנות בהמשך תהליך הבדיקה המעמיקה, ולכן זהו רק שלב ראשון ולא הבטחה למשכנתא סופית.

תוקף האישור הוא ל-24 ימים:

חשוב להבין כי האישור העקרוני אינו קבוע, ויש לו תוקף של 24 ימים בלבד. במהלך תקופה זו, הלקוח צריך להמשיך בתהליך ולהגיש את כל המסמכים הדרושים כדי להתקדם לבדיקת המשכנתא הסופית. אם התהליך מתעכב או לא מסתיים בזמן, האישור העקרוני עלול לפוג, ויש להתחיל את התהליך מהתחלה. זו אחת הסיבות שחשוב לפעול במהירות וביעילות לאחר קבלת האישור העקרוני.

שינויים בנתונים האישיים:

אחת הסיבות המרכזיות לכך שהאישור העקרוני אינו מבטיח את קבלת המשכנתא היא שיכולים להתגלות פערים בין המידע שהוצהר בעת הגשת הבקשה לאישור העקרוני , לבין הנתונים בפועל. לדוגמה, אם במהלך הבדיקה המעמיקה יתגלו בעיות כלשהן בהיסטוריית האשראי של הלקוח, התחייבויות נוספות שלא הוצהרו, או פערים בהכנסות, הבנק עלול לסגת מהאישור העקרוני או לשנות את תנאיו.

שינויים בתנאי השוק:

תנאי השוק הפיננסי יכולים להשתנות בין מועד קבלת האישור העקרוני לבין מועד הבקשה למשכנתא הסופית. למשל, עליית ריבית פתאומית, שינוי במדיניות הבנק או שינויים במצב הכלכלי של הלקוח עצמו יכולים להשפיע על יכולת קבלת המשכנתא בפועל. אפילו אם קיבלתם אישור עקרוני בתנאים מסוימים, הבנק עשוי לשנות את ההצעה בהתאם לתנאים החדשים.

בדיקת מסמכים מקיפה:

האישור העקרוני מתקבל על בסיס נתונים ראשוניים בלבד, ולאחריו הבנק מבצע בדיקה מעמיקה של כל המסמכים הדרושים. זה כולל תלושי שכר, דפי חשבון בנק, חוזה עבודה, היסטוריית אשראי ועוד. כל אי התאמה בין הנתונים שהוצהרו בתחילת התהליך לבין המסמכים שיסופקו בהמשך עלול להוביל לשינוי בהחלטת הבנק או לפסילת הבקשה למשכנתא.

הערכת שמאי:

חלק מהתהליך כולל את הערכת שמאי הממונה על ידי הבנק, שבוחן את שווי הנכס שהלקוח מתכוון לרכוש. במקרים רבים, ההלוואה המאושרת תלויה בהערכת השמאי, ואם השמאי יעריך שהנכס שווה פחות ממה שהלקוח מצפה, הבנק עלול להקטין את סכום ההלוואה שאושר באישור העקרוני. כך נוצרת בעיה עבור הרוכשים שהיו בטוחים שהאישור העקרוני מספיק להם למימון הנכס.

4. מה ניתן לעשות כדי להבטיח תהליך חלק יותר?
   

הכנת מסמכים מראש:

תהליך קבלת המשכנתא יכול להיות מורכב ודורש הגשה של מסמכים רבים, כולל תלושי שכר, דפי חשבון בנק, היסטוריית אשראי ועוד. מומלץ להכין את כל המסמכים הדרושים מראש ולהבטיח שהם מעודכנים ומדויקים. כך ניתן להאיץ את התהליך ולמנוע עיכובים. כאשר כל המסמכים הנדרשים מסודרים ומוכנים, הבנק יכול לבצע את הבדיקות המעמיקות בצורה חלקה יותר, ולהפחית את הסיכון לשינויים או לדחיית המשכנתא לאחר קבלת האישור העקרוני.

ייעוץ מקצועי:

משכנתא היא אחד הצעדים הפיננסיים החשובים ביותר בחיי אדם, ולכן כדאי לשקול להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי. יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם להבין את התנאים המוצעים, להכין תיק מסודר ולהתמודד עם כל האתגרים שעולים בדרך. יתרון משמעותי נוסף הוא שיועץ מקצועי מכיר את הבנקים השונים ויכול להמליץ על הפתרונות הטובים ביותר עבורכם. בכך תוכלו להבטיח שאתם עושים את ההחלטות הנכונות ומתנהלים בתהליך בצורה מיטבית. בדיקת תנאי האישור העקרוני:

כאשר מקבלים אישור עקרוני, חשוב לקרוא בעיון את כל התנאים המצורפים לו. אישור עקרוני אינו כולל רק את סכום ההלוואה המאושר, אלא גם תנאים אחרים, כמו שיעורי ריבית, סוג המשכנתא (קבועה, משתנה, צמודה למדד או לא), עמלות ועוד. קריאת התנאים בצורה מדוקדקת מאפשרת להבין מהו בדיוק האישור העקרוני שקיבלתם ומהם המגבלות והחובות הנלווים אליו. כך תוכלו להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך התהליך.

סיכום

האישור העקרוני למשכנתא הוא צעד חשוב ומרכזי בתהליך רכישת נכס, אך יש להבין שהוא רק שלב ראשוני. האישור מספק לרוכשים "אור ירוק" להתקדם בעסקת הנדל"ן, אך אין בו כדי להבטיח את קבלת המשכנתא בפועל. ישנם משתנים רבים שיכולים להשפיע על האישור הסופי, כמו בדיקות מעמיקות של מסמכים, שינויים במצב הכלכלי של הלקוח, הערכת שמאי, ושינויים בשוק הפיננסי.

על מנת להבטיח תהליך חלק ומוצלח, חשוב לפנות למספר בנקים, להכין את כל המסמכים הנדרשים מראש, לבדוק את תנאי האישור העקרוני ביסודיות, ולקבל ייעוץ מקצועי אם יש צורך בכך. בכך תוכלו להבטיח שאתם מקבלים את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר וללא עיכובים מיותרים.

אם אתם נמצאים בתהליך קבלת משכנתא או מתכננים להתחיל אותו, אל תהססו ליצור קשר לייעוץ מקצועי וליווי אישי, כדי להבטיח שתוכלו לקבל את ההחלטות הפיננסיות הנכונות ביותר עבורכם.

054-6936060

להשארת פרטים ליצירת קשר